Quanto vale uno stabilimento balneare con le gare: indennizzo, subingresso, canoni

In breve. Chi compra uno stabilimento balneare non compra la spiaggia, che è demanio dello Stato e non si vende: compra l'azienda e, con l'autorizzazione dell'ente concedente, il subentro in una concessione che ha una data di fine (art. 46 del Codice della navigazione). Il valore dipende da quanto dura ancora quel titolo, da cosa spetta all'uscente se la gara la vince un altro (l'indennizzo dell'art. 4, comma 9, della legge 118/2022 come modificato dall'art. 1 del decreto-legge 131/2024) e da quanto costa tenerla, a cominciare dal canone. Un prezzo di riferimento ufficiale non esiste, e noi non ne diamo.

Aggiornata il 12 ottobre 2026 · la redazione di Radar · Come lavoriamo · Non è una consulenza legale né una stima: per una valutazione serve un professionista.

Cosa si compra, davvero

La spiaggia e il lido del mare appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico (art. 822 del Codice civile). I beni del demanio sono inalienabili: non si vendono, e su di loro si possono dare diritti ad altri solo nei modi e nei limiti delle leggi che li riguardano (art. 823). La concessione è uno di questi modi.

Quindi, in una compravendita, passano di mano tre cose diverse:

• l'azienda: attrezzature, contratti, clientela, il nome dello stabilimento;
• il subentro nella concessione, che però non si compra dal venditore: lo autorizza l'ente concedente (vedi sotto);
• le opere costruite sull'area, con un limite importante. Quando la concessione cessa, le opere non amovibili «restano acquisite allo Stato, senza alcun compenso o rimborso», salvo che l'atto di concessione dica diversamente; e l'ente può invece ordinarne la demolizione (art. 49 del Codice della navigazione). Anche la legge 118/2022 prevede che, se la concessione passa a un nuovo titolare, l'ente possa ordinare all'uscente di demolire a sue spese le opere non amovibili, salvo diversa previsione nell'atto (art. 4, comma 8).

Prima di dare un valore ai «muri», quindi, si legge l'atto di concessione: è lì che si scopre se a fine rapporto restano allo Stato, vanno demolite o hanno una regola diversa.

Le quattro cose che fanno il valore

1. Quanto dura ancora la concessione

È la voce che pesa di più, perché un'azienda balneare vale finché può lavorare su quell'area. Per legge le concessioni in essere sulla base di proroghe o rinnovi «continuano ad avere efficacia fino al 30 settembre 2027» (art. 3, comma 1, della legge 118/2022 come modificato dall'art. 1 del decreto-legge 131/2024). Se ci sono ragioni oggettive che impediscono di concludere la gara entro quella data, l'ente può differire la scadenza con atto motivato, «comunque, non oltre il 31 marzo 2028» (art. 3, comma 3). Le concessioni assegnate o rinnovate con una procedura selettiva adeguata, invece, durano fino al termine del proprio titolo (art. 3, comma 2).

Alla scadenza l'ente non può prolungare il rapporto in nessuna forma, salvo il tempo strettamente necessario a concludere una gara già avviata (art. 4, comma 3). Dopo, la concessione si riassegna con una gara, e la nuova dura da cinque a venti anni (art. 4, comma 5).

2. L'indennizzo, se la gara la vince un altro

Se la concessione passa a un nuovo titolare, l'uscente ha diritto a un indennizzo a carico del subentrante: il valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati, al netto di ogni aiuto o sovvenzione pubblica percepita e non rimborsata, più un'equa remunerazione su quelli degli ultimi cinque anni. Lo determina una perizia acquisita dall'ente prima del bando (art. 4, comma 9).

Per chi compra conta un dettaglio: il comma 9 parla di investimenti. Avviamento e valore commerciale dell'azienda non sono fra le voci che elenca. Come funziona l'indennizzo, chi lo paga, quando e cosa ne ha detto il Consiglio di Stato è spiegato nella guida sull'indennizzo al concessionario uscente.

3. Le possibilità di tenerla alla gara

Chi compra oggi, alla gara parte come uscente. La legge non gli dà una preferenza, ma fra i criteri di valutazione mette l'esperienza in attività comparabili, «anche svolte in regime di concessione», e l'aver usato una concessione come prevalente fonte di reddito nei cinque anni precedenti (art. 4, comma 6, lett. h e i). Quanti punti valgano lo decide ogni bando: vedi offerta tecnica e valutazione.

4. Quanto costa tenerla

Il canone ogni anno, la cauzione chiesta alla stipula, gli investimenti promessi nel piano economico-finanziario e, se si subentra a un altro dopo una gara, l'indennizzo all'uscente. Il canone ha regole di calcolo fissate dalla legge: le trovi più sotto.

Il subingresso: come si compra, o si eredita, una concessione

La regola è nell'art. 46 del Codice della navigazione, e ha tre casi.

1. Cessione. Il concessionario che vuole farsi sostituire da altri nel godimento della concessione «deve chiedere l'autorizzazione dell'autorità concedente».
2. Vendita o esecuzione forzata delle opere. Chi compra opere o impianti costruiti dal concessionario su beni demaniali, anche in un'esecuzione forzata, «non può subentrare nella concessione senza l'autorizzazione dell'autorità concedente».
3. Morte del concessionario. Gli eredi subentrano, ma devono chiedere la conferma della concessione «entro sei mesi, sotto pena di decadenza». Se l'ente non ritiene gli eredi idonei, sul piano tecnico o economico, si applicano le norme sulla revoca.

Il subingresso cambia il titolare, non la concessione: la data di fine resta quella del titolo. Per questo, in una compravendita, conviene legare il pagamento all'autorizzazione dell'ente, e non il contrario.

Diverso è l'affidamento della gestione (art. 45-bis del Codice della navigazione): il concessionario resta titolare e, previa autorizzazione, affida ad altri la gestione delle attività, o solo di quelle secondarie. Chi gestisce in affidamento non è il concessionario.

Il canone demaniale: come si calcola

Per le concessioni marittime con finalità turistico-ricreative il canone annuo segue l'art. 03 del decreto-legge 400/1993, convertito dalla legge 494/1993. Il meccanismo, in quattro passi:

1. Categoria dell'area. A, per le aree ad alta valenza turistica «e di pregio naturale e ad alta redditività» (parole aggiunte dall'art. 4, comma 10, della legge 118/2022); B, a normale valenza turistica. La categoria la accerta la regione; finché non lo ha fatto, vale la B.
2. Tipo di occupazione. Un importo al metro quadrato diverso per area scoperta, area con impianti di facile rimozione e area con impianti di difficile rimozione, più gli specchi acquei. Le pertinenze destinate ad attività commerciali pagano come le aree con impianti di difficile rimozione (punto 2.1, nel testo dell'art. 100, comma 2, del decreto-legge 104/2020).
3. Aggiornamento annuale. Gli importi si aggiornano ogni anno con decreto ministeriale, sulla base degli indici ISTAT (art. 04 del decreto-legge 400/1993).
4. Canone minimo. Dal 1° gennaio 2021 il canone annuo non può essere inferiore a 2.500 euro (art. 100, comma 4, del decreto-legge 104/2020), e anche questa soglia si aggiorna ogni anno: per il 2024 era di 3.225,50 euro (decreto del 17 dicembre 2023, annotato su Normattiva). Gli aggiornamenti successivi non li abbiamo verificati.

La legge prevede anche alcune riduzioni, fra cui il 50 per cento in caso di eventi dannosi di eccezionale gravità che riducono l'uso dell'area, accertati dall'autorità marittima, e il 25 per cento dei valori delle superfici per le imprese turistico-ricettive all'aria aperta (art. 03, comma 1, lett. c ed f).

Due novità della legge 118/2022 riguardano il canone. Il decreto ministeriale sui criteri dell'indennizzo deve anche aggiornare gli importi unitari; se non viene adottato, la legge dice che gli importi «sono aumentati nella misura del 10 per cento» (art. 4, comma 11). Quel decreto, all'8 ottobre 2026, non risultava adottato (vedi la guida sull'indennizzo). Come e da quando gli enti applichino l'aumento non l'abbiamo verificato: si legge sull'avviso di pagamento del proprio canone.

E con la gara il canone entra nell'offerta: il bando indica la misura del canone (art. 4, comma 4, lett. d) e fra i criteri c'è l'importo offerto rispetto al minimo (art. 4, comma 6, lett. a). Dove il bando prevede il rialzo, chi vince può pagare più del canone di legge per tutta la durata della concessione.

Prima di comprare: cosa controllare

Come metodo generale, non come consiglio sul tuo caso:

• Il titolo. La data di fine, e se la concessione è in essere per proroga (art. 3, comma 1) o è stata assegnata con una procedura selettiva (art. 3, comma 2).
• Lo stato della gara nel comune. Se l'ente ha già avviato la procedura, il tempo che resta si accorcia. Puoi partire dalla pagina del tuo territorio.
• L'atto di concessione, per le opere non amovibili: restano allo Stato, vanno demolite o hanno una regola diversa (art. 49 cod. nav.).
• L'autorizzazione al subingresso (art. 46 cod. nav.) come condizione del contratto.
• Gli investimenti documentati: sono la base dell'eventuale indennizzo (vedi la guida).
• Il canone: gli ultimi avvisi di pagamento, eventuali arretrati o contestazioni.

Domande frequenti

Fonti

Contenuto informativo, aggiornato alla data indicata in testa. Non è una stima del valore di nessuna azienda e non sostituisce la lettura dell'atto di concessione, del bando e degli atti dell'ente né una consulenza legale o professionale.